Servizi per i professionisti: Prescrizione e decadenza del diritto di rivalsa

La decadenza è la perdita di un diritto per il suo mancato esercizio entro il termine perentorio stabilito dalla legge o dal contratto. Nel caso delle norme in tema di vendita ed appalto, il termine di decadenza è ricollegato alla denunzia (o denuncia), cioè alla segnalazione del vizio o difetto. La decadenza non può essere interrotta o sospesa.

La prescrizione (ci si riferisce a quella estintiva) è la perdita di un diritto per la prolungata inazione del suo titolare. Nel caso delle norme in tema di vendita ed appalto, il termine di prescrizione è ricollegato al tempo massimo entro il quale instaurare la domanda giudiziale (ad esempio per i danni). La prescrizione può essere interrotta o sospesa.

I due termini (decadenza e prescrizione) sono interdipendenti, nel senso che, ove soltanto uno di essi non sia rispettato, la responsabilità delle diverse figure responsabili nei confronti dell’acquirente non può essere fatta valere (Cass. Civ. n. 14561 del 30/7/04).

Per la denuncia dei vizi non si prevede una forma particolare, per cui può effettuarsi con qualsiasi mezzo idoneo, anche stragiudiziale, quale una lettera raccomandata o un fax.

A precisazione:

- Il calcolo dei giorni del termine decadenziale non subisce alcuna interruzione per i giorni festivi.

- La garanzia decennale, per i gravi difetti prevista dall’art. 1669 c.c., decorre dalla data di compimento dell’immobile. Una parte della giurisprudenza afferma che l’immobile è terminato quando il direttore dei lavori o il costruttore comunica al Comune che i lavori sono ultimati. Un’altra parte della giurisprudenza afferma, invece, che l’immobile è terminato quando è concretamente utilizzabile, cioè quando è stato rilasciato il certificato di agibilità (ex abitabilità).

Se l’immobile viene consegnato prima del rogito, la conoscenza dei vizi noti, non determina la decorrenza del termine di decadenza, perché la denunzia va fatta soltanto quando l’acquirente è diventato l’effettivo proprietario dell’immobile, cioè una volta effettuato il rogito (Trib. di Modena, sentenza n. 1520 del 28/10/09).

• DA PARTE DELL’ACQUIRENTE DELL’IMMOBILE

Siccome i vizi acustici sono vizi occulti, cioè non sono visibili (contrariamente a un parquet graffiato o a piastrelle rotte), la certezza che l’appartamento non sia rispondente ai requisiti di legge (DPCM 5/12/97) si ha soltanto eseguendo una apposita perizia acustica.

Il termine della decadenza decorre da quando il compratore ha acquistato la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio, con la conseguenza che ove la scoperta avvenga per gradi ed in tempi diversi occorre fare riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (Cass. Civ., sez. II, n. 9515 del 6/5/05).

Per quanto riguarda i requisiti acustici, visto che si tratta di un difetto occulto, il momento della scoperta non è certo la percezione del rumore proveniente, ipoteticamente, dall’alloggio vicino, fenomeno che può essere momentaneo e casuale, ma da quando un tecnico acustico esegue le necessarie misurazioni. Questo secondo è il momento della “scoperta” del vizio o difetto dal quale iniziano a decorrere i termini entro i quali deve seguire la denunzia. Termini il cui superamento comporta la decadenza dalla garanzia.

Le diverse prescrizioni e decadenze dell’acquirente sono:

  • Nei confronti del costruttore-venditore l’acquirente può esercitare:-l’art. 1490 cc.Secondo l’art. 1495 l’acquirente perde il diritto alla garanzia se non denunzia i vizi entro otto giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se il costruttore-venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio.- l’art. 1669 (gravi difetti).

    In questo caso, trattandosi di vizi gravi (art. 1669), la denunzia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia. La scoperta del vizio deve avvenire entro il limite dei 10 anni dalla consegna (da parte dell’appaltatore al committente originario), mentre la proposizione dell’azione può avere luogo entro l’anno successivo, l’undicesimo. Anche in questo caso la denunzia non è necessaria se il costruttore-venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio. Ma se il costruttore-venditore non assume un impegno formale (cioè per iscritto) per il rimedio dei vizi, il riconoscimento del vizio non interrompe il decorso dei termini di prescrizione (Cass. civile, sez. II n. 15283 del 21/7/05).

  • Nei confronti dell’appaltatore l’acquirente può agire soltanto per gravi difetti (art. 1669).

• DA PARTE DEL COMMITTENTE

Il committente dell’opera, se riscontra dei vizi acustici, può esercitare diverse azioni legali nei confronti dell’appaltatore e delle diverse figure professionali che hanno partecipato alla realizzazione dell’immobile.

Queste diverse azioni legali dipendono sia dalla gravità sia dal periodo della scoperta del vizio.

Come già detto, i vizi acustici sono vizi occulti. La certezza che l’immobile non è rispondente ai requisiti di legge (DPCM 5/12/97) si ha soltanto eseguendo l’apposita perizia acustica. Di norma, infatti, l’individuazione delle cause necessita di una indagine riservata ad un tecnico acustico, risultando le cause una sommatoria di diversi fattori, che vanno da una non corretta progettazione, ad una non adeguata scelta dei materiali, ad una non corretta posa degli stessi, aspetto quest’ultimo correlato ad un non adeguato controllo da parte della direzione lavori. Tali fattori, quindi, fanno ben capire come i singoli soggetti che sono intervenuti a vario titolo nella progettazione, scelta e verifica dei materiali, esecuzione e direzione lavori, siano molto spesso concause del risultato finale.

Il committente nei confronti dell’appaltatore può esercitare l’azione:

  • ex artt. 1667 e 1668, che riguarda la garanzia dell’opera alle difformità e ai vizi.Se si tratta di difformità (art. 1667) la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore.Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi, ma se l’appaltatore non assume un impegno formale per il rimedio dei vizi, il riconoscimento del vizio non interrompe il decorso dei termini di prescrizione.L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.

    L’art. 1668 c.c. dispone espressamente (ex art. 1667 c.c.) che il committente nei confronti dell’appaltatore può pretendere la eliminazione dei difetti a cura e spese dell’appaltatore stesso ovvero la riduzione del prezzo, oltre in ogni caso al risarcimento del danno. Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, può chiedere la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento del danno.

    La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto l’esistenza del vizio, ma in ogni caso tale riconoscimento non interrompe il decorso dei termini di prescrizione (Cass. civile, sez. II n. 15283 del 21/7/05). Dibattuto in giurisprudenza, infatti, è il tema secondo cui l’espresso impegno dell’appaltatore (come anche del venditore in tema di compravendita) dei rimedi necessari per conformare l’opera alla regola dell’arte possa interrompere la prescrizione oppure addirittura rinnovare il rapporto originario, superando le prescrizioni brevi previste nell’appalto e configurando il termine della prescrizione ordinario, decennale e non più biennale. Viste quindi le oscillazioni giurisprudenziali, la scelta più cautelativa è quella di non interrompere il termine biennale previsto in tema di appalto (1667 c.c.) e di instaurare il giudizio, eventualmente anche nelle forme dell’accertamento tecnico preventivo.

  • ex art. 1669 c.c. che riguarda la garanzia dell’opera ai gravi difetti. In tal caso la denunzia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia. Sempre che la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dalla consegna, mentre la proposizione dell’azione può avere luogo entro l’anno successivo, l’undicesimo.Anche qui, come per l’art. 1667, la denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto l’esistenza del vizio. Per riconoscere l’interruzione della prescrizione, vale quanto detto più sopra.Se l’azione del committente è nei confronti delle figure professionali (progettista, direttore lavori e tecnico acustico) o anche nei confronti dell’appaltatore può chiedere il solo risarcimento del danno, mentre se l’azione è nei confronti del solo appaltatore, il committente può esercitare l’art. 2058 c.c. che prevede l’eliminazione diretta dei vizi della costruzione.Affinché possa decorrere il termine di decadenza di un anno per i gravi difetti è necessario che l’opera sia terminata e consegnata. Se il committente rileva il vizio durante la costruzione, la scoperta del vizio non determina la decorrenza del termine.