Servizi per i cittadini: I difetti di isolamento acustico
La Corte di Cassazione (sentenza n. 7681 del 19/7/99) ha precisato che: chi acquista un immobile, tranne nel caso in cui sia stato reso esplicitamente edotto della esistenza di qualche problema di carattere amministrativo od urbanistico, ha diritto alla consegna di un immobile assolutamente conforme alle leggi ed ai regolamenti, oltre che alla concessione edilizia, per il quale sia stata quindi rilasciata la licenza di abitabilità. La garanzia non è dovuta se all’atto del rogito l’acquirente conosce i vizi.
Spesso avviene che l’acquirente acquista un’immobile e scopre, tramite una perizia tecnica, che l’immobile non possiede i requisiti acustici previsti dalla legge (la regola d’arte, costituita dai requisiti acustici prescritti dal DPCM 5/12/97). Siccome i vizi acustici sono vizi occulti, cioè non sono visibili come ad esempio potrebbe essere un parquet graffiato, l’acquirente stesso ha certezza che l’appartamento non è rispondente ai requisiti di legge soltanto eseguendo l’apposita perizia tecnica e quindi poi richiedere una riduzione del prezzo pagato oppure il ripristino dei requisiti di legge.
Per ottenere il risarcimento del danno, a seconda se la denuncia avviene entro l’anno dall’acquisto oppure entro i dieci anni dall’ultimazione dei lavori, l’acquirente può esercitare l’azione giudiziaria contro coloro che hanno realizzato l’immobile. L’azione giudiziaria è di tipo diverso a seconda del tempo trascorso dopo l’acquisto e a seconda della figura professionale o del ruolo di colui contro il quale si agisce, che possono essere il venditore, l’appaltatore, il progettista o il direttore dei lavori (il venditore può anche essere un privato).
Qui di seguito indico sia il tipo di azione che è possibile esercitare sia i tempi di decadenza per la denuncia del vizio o del difetto e i tempi di prescrizione per istaurare la domanda giudiziale per richiedere il risarcimento del danno.
Affinché l’acquirente possa esercitare i propri diritti deve rispettare i termini sia di decadenza per la denuncia dei vizio o dei difetti e sia di prescrizione per la domanda giudiziaria del riconoscimento del danno da parte del giudice.
Per prima cosa i vizi/difetti lamentati vanno denunciati (o denunziati) alle diverse figure coinvolte nella realizzazione dell’edificio, entro otto giorni o un anno dalla scoperta del vizio, a seconda di quale sia l’azione esercitata, se con l’art. 1490 o con l’art. 1669. Lasciati passare questi termini vi è decadenza dei propri diritti, cioè l’acquirente perde il proprio diritto di ottenere un risarcimento del danno. Il calcolo dei giorni (otto giorni o un anno) per la denuncia del danno dalla scoperta del vizio è comprensivo dei giorni festivi. La denuncia può essere fatta con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con un fax.
Il termine della decadenza decorre da quando il compratore ha acquistato la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio [Cass. civile, sez. II, n. 9515 del 6/5/05].
Una volta effettuata la denuncia in modo corretto, se l’acquirente non raggiunge un accordo con la o le controparti, entro i termini previsti dalla legge, per ottenere il risarcimento del danno, è costretto a procedere per le vie giudiziarie. Però se si lasciano passare i termini di prescrizione l’acquirente perde il proprio diritto al risarcimento del danno. A differenza della decadenza la prescrizione può essere interrotta.
I due termini decadenza e prescrizione devono essere rispettati entrambi: se soltanto uno dei due non è rispettato l’acquirente non può più far valere le proprie ragioni [Cass. civile n. 14561 del 30/7/04].
L’acquirente può esercitare l’art. 1490 c.c. (vizi) nei confronti del venditore, mentre può esercitare l’art. 1669 c.c. (difetti) nei confronti del venditore-costruttore, dell’appaltatore, del progettista e del direttore dei lavori. Con l’art. 1490 l’azione si prescrive entro un anno dal rogito purché, i vizi acustici, siano stati denunciati entro otto giorni della scoperta; invece con l’art. 1669 la scoperta del vizio deve avvenire entro dieci anni dalla consegna dell’edificio e la denuncia dei difetti acustici deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.
Se coloro a cui è stato denunciato il difetto, pur avendolo riconosciuto, non assumono un impegno formale (per iscritto) per porvi rimedio, il solo riconoscimento del difetto non è sufficiente ad interrompere il termine di prescrizione [Cass. civile, sez. II, n. 15283 del 21/7/05].
LA MANCATA RISPONDENZA DEI REQUISITI ACUSTICI COSTITUISCE UN GRAVE DIFETTO (art. 1669 c.c.)
L’art. 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili) si applica non soltanto ai difetti delle strutture portanti, ma a tutti quei difetti che incidono notevolmente sulla funzionalità e sul godimento dell’edificio.
La definizione di gravi difetti data dalla Cassazione civile è:
«Gravi difetti.
Per costante e consolidata giurisprudenza sono gravi sia quei difetti che incidono sulla sostanza, sulla conservazione e sulla stabilità dell’opera – da intendere anche come singola unità abitativa – anche se non determinano una minaccia di crollo immediato o un evidente pericolo di rovina, sia quelli che compromettono gravemente l’utilizzazione ed il godimento dell’opera, pure se la sua stabilità e la sua conservazione non ne risentano (v. da ultimo Cass. civile, sez. II, n. 19305 del 14 luglio 2008), come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera – quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, ecc.- (Cass. civile, sez. II, n. 8140 del 28 aprile 2004), indipendentemente dall’entità della somma di danaro occorrente per la loro eliminazione (Cass. n. 686 del 1991).».
Il Giudice dott. Riccardo Di Pasquale del Tribunale di Modena nella sentenza dell’aprile 2010 [vedere sentenza del Tribunale Modena aprile 2010] ha stabilito che il mancato rispetto dei requisiti del DPCM è “grave difetto”. Infatti:
«6.2 Singole unità immobiliari.
Il ctu ha riscontrato la presenza di vari vizi e difetti.
Devono ritenersi “gravi” solo gli accertati difetti inerenti al mancato rispetto dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui al DPCM 5/12/1997, … … …
Il mancato rispetto della normativa acustica attiene ai solai di piano, alle pareti di separazione degli appartamenti ed alle colonne di scarico verticali (v. ctu pagg. 48-64).
Deve ritenersi che tali difetti incidono notevolmente sulla funzione abitativa e sulla possibilità di godimento e di utilizzazione delle singole unità abitative, anche perché estesi a tutto il complesso immobiliare (per una ipotesi di gravi difetti, rilevanti ex art. 1669 c.c., conseguenti a non adeguata coibentazione termica vedi Cassazione civile, sez. II, 25 marzo 1998, n. 3146).».
Dello stesso tenore è la sentenza del Tribunale di Ferrara del marzo 2011 [vedere sentenza del Tribunale di Ferrara marzo 2011]:
«… le carenze rispetto allo standard acustico e termico sono tali da incidere sulla funzionalità del bene e quindi rientrano nella ipotesi ex art. 1669 cc …».
Ed ancora quella del Tribunale di Trieste del dicembre 2011 [vedere sentenza del Tribunale di Trieste del dicembre 2011]:
«… in sostanza, “tra i gravi difetti, previsti dall’art. 1669 c.c., idonei a configurare una responsabilità del costruttore vanno inquadrate tutte quelle deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità e abitabilità dell’immobile, comportanti una menomazione del godimento del proprietario” (Cass. n. 19305/08). …».
Alla stessa conclusione è giunta anche la recente sentenza di Cassazione [Cass. civile, sez. III, n. 1190 del 27/01/12], nella quale ha stabilito che la non rispondenza dell’isolamento termico ed acustico rappresentano dei vizi occulti e rientrano nei gravi difetti (ex art. 1669 cc).
IL DANNO
Se il danno è imputabile sia ad una errata progettazione, sia ad una non accurata direzione dei lavori e sia ad una cattiva esecuzione dell’opera, la giurisprudenza, pressoché unanime, afferma che la disciplina di cui all’art. 1669 c.c. debba applicarsi sia all’appaltatore sia al direttore dei lavori e sia al progettista, potendo concorrere le rispettive responsabilità [Cass. n. 7550 del 27/8/94 – n. 8904 del 28/10/94 – n. 10719 del 11/8/00].
In merito ai rapporti tra la responsabilità dell’appaltatore e quella del progettista/direttore dei lavori, è stato stabilito [Cass. Civ. 1997/7992; Cass. Civ. 1994/8904; Cass. Civ. 1985/488] che le due responsabilità, pur derivando da due distinti contratti, l’uno d’appalto e l’altro d’opera professionale, siccome l’unico evento dannoso è imputabile a più persone, è sufficiente, per ritenere la solidarietà di tutte nell’obbligo al risarcimento, che le azioni o le omissioni di ciascuna abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando la violazione di norme giuridiche diverse.
Quindi l’acquirente, in funzione del periodo temporale della denuncia, può chiedere il risarcimento del danno alle diverse figure che hanno partecipato alla realizzazione dell’edificio:
– se la denuncia è stata fatta entro l’anno d’acquisto il risarcimento del danno può essere chiesto al venditore, all’appaltatore, al direttore dei lavori e al progettista
– se la denuncia è stata fatta dopo un anno dall’acquisto ma entro i dieci anni del termine della costruzione il risarcimento del danno può essere chiesto all’appaltatore, al direttore dei lavori e al progettista, ma non più al venditore.
L’orientamento della giurisprudenza è consolidato nel riconoscere il risarcimento dei danni in forma specifica come previsto dall’art. 2058 c.c. [Cass. civ., sez. II n. 5103 del 10/05/95].
La quantificazione del danno è dato dal costo necessario a ripararlo ed eventualmente dalla perdita di valore dell’immobile. Il costo dei lavori deve tenere conto dei prezzi riportati nel tariffario delle opere edili all’atto della stima del danno.
Il risarcimento tiene conto non solo del potere d’acquisto della moneta alla data della sentenza ma anche degli interessi compensativi [Cass. civ., sez. II n. 3529 del 21/05/83].