Servizi agli amministratori di condominio: La mancata rispondenza degli impianti costituisce un grave difetto (art. 1669 c.c.)
L’art. 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili) si applica non soltanto ai difetti delle strutture portanti, ma a tutti quei difetti che incidono notevolmente sulla funzionalità e sul godimento dell’edificio.
La definizione di gravi difetti data dalla Cassazione civile è:
«Gravi difetti.
Per costante e consolidata giurisprudenza sono gravi sia quei difetti che incidono sulla sostanza, sulla conservazione e sulla stabilità dell’opera – da intendere anche come singola unità abitativa – anche se non determinano una minaccia di crollo immediato o un evidente pericolo di rovina, sia quelli che compromettono gravemente l’utilizzazione ed il godimento dell’opera, pure se la sua stabilità e la sua conservazione non ne risentano (v. da ultimo Cass. civile, sez. II, n. 19305 del 14 luglio 2008), come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera – quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, ecc.- (Cass. civile, sez. II, n. 8140 del 28 aprile 2004), indipendentemente dall’entità della somma di danaro occorrente per la loro eliminazione (Cass. n. 686 del 1991).».
Il Giudice dott. Riccardo Di Pasquale del Tribunale di Modena nella sentenza del 20/04/10 [vedere SENTENZA DEL TRIBUNALE MODENA 20-4-2010] ha stabilito che il mancato rispetto dei requisiti del D.P.C.M. è “grave difetto“. Infatti:
«6.2 Singole unità immobiliari.
Il ctu ha riscontrato la presenza di vari vizi e difetti.
Devono ritenersi “gravi” solo gli accertati difetti inerenti al mancato rispetto dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui al DPCM 5/12/1997, … … …
Il mancato rispetto della normativa acustica attiene ai solai di piano, alle pareti di separazione degli appartamenti ed alle colonne di scarico verticali (v. ctu pagg. 48-64).
Deve ritenersi che tali difetti incidono notevolmente sulla funzione abitativa e sulla possibilità di godimento e di utilizzazione delle singole unità abitative, anche perché estesi a tutto il complesso immobiliare (per una ipotesi di gravi difetti, rilevanti ex art. 1669 c.c., conseguenti a non adeguata coibentazione termica vedi Cassazione civile, sez. II, 25 marzo 1998, n. 3146).».
Dello stesso tenore è la sentenza del Tribunale di Ferrara del 14/03/11 [vedere SENTENZA DEL TRIBUNALE DI FERRARA 14-3-2011]:
«… le carenze rispetto allo standard acustico e termico sono tali da incidere sulla funzionalità del bene e quindi rientrano nella ipotesi ex art. 1669 cc …».